外資商仲第一太平戴維斯統計，2016年超過3億元的大型商用不動產，交易總金額只有610億元，年減43％，是8年來最凍的一年；不過，董事長朱幸兒13日認為，在大陸查稅台商回台投資、海外投資不穩定，資金回流、外資及投資人危機入市下，2017年的第三季會是底部形成，開始反彈。

第一戴維斯分析，台灣整體房地產市場從2014年下半年下滑以來，各類房地產價跌10％～35％、量縮已達兩年多，聰明投資人及外資會思考危機入市，底部正在逐漸形成。

朱幸兒強調，由歷史經驗來看，台灣商用不動產市場交易動能在2007年觸及1190億元後走軟，跌至2008年的522億元，跌幅相當大；但也由2008年起連續3年回升。而2015到2016年又出現很大的跌幅，這已吸引外資的目光。

朱幸兒樂觀預期，一般外資決定投資需要的時間約9個月到1年，因此，2017年第一季，台灣商用不動產市場將有築底的可能性，第三季一定會由谷底攀升。

除此之外，包括英國公投脫歐、川普當選美國總統、義大利公投修憲、未來跨太平洋夥伴協定（TPP）不再實施等，全球各國政經情勢在2016年下半年大幅變化，未來更可能出現劇烈波動，包括匯率問題、投資收益風險等，海外投資未必是一個最聰明的作法，資金不見得會在動盪期前進海外，反而資金放在台灣還相對穩定。

最後，朱幸兒指出，近來，中國大陸開始對台商大規模查稅，台商已有鮭魚返鄉趨勢，再加上東南亞人力成本逐步墊高，東南亞設廠的營運成本拉高，與台灣差不多，台商開始思考撤資回台灣投資的機率大增，資金可望回流台灣。

商用不動產市場有這麼多回溫的動力，朱幸兒因此認為，明年台灣投資資金將不虞匱乏，預期築底時間將落在Q3，並逐步反彈。

市區辦公室 明年價格估跌10％

商用不動產市場面臨8年來最冷的一年，商用市場明年將近入磨合期，在經歷一整年的交易動能萎縮後，買方議價能力大增，價格修正轉趨明顯，第一太平戴維斯投資部協理黃瑞楠指出，今年下半年賣方信心已出現明顯鬆動，預期明年度市區辦公室價格仍有5％～10％的降價壓力、店面產品則將面臨更大的價格修正。

由於地價稅以及房屋稅等持有成本的實質增加或預期心態，無論是自用或投資型買方在評估價格時，都會期望將持有成本在售價中折抵，這也是造成價格下修的潛在因子。

第一太平戴維斯日前也對國內450家企業進行「2017年企業置產意願調查與投資趨勢」；其中，83％的企業無置產投資需求。17％的廠商雖然認為短期景氣未見顯著改善，全球局勢瞬息萬變，對於資本支出謹慎但不排斥，自用需求仍維持穩定。

企業有置產投資需求的，超過半數需求源於自用廠房與廠辦，一成企業選擇購買工業地量身打造，有15％調查對象有辦公室購置計畫。

這些有置產需求的產業類別，其中54％為科技業、13％為生技製藥業、7％是軟體，資訊與電信產業、7％是投資機構；其他產業則占15％。

黃瑞楠指出，總結2017年商用不動產市場的趨勢，首先是，賣方價格將會明顯鬆動，高單價產品首當其衝；市場觀望氣氛濃厚，買方議價能力大增，但出價謹慎保守，雙邊「磨」合期拉長。

另外，自用廠房與廠辦交易將較熱絡，但單價普遍較低，無助於拉抬市場信心；投資人對帶租約及售後回租產品的投報率的要求提高。其中，壽險業的投報率要大於2.5％、對辦公室及廠辦的投報率要在2.5％～2.8％、對旅館的投報率則要超過3％；最後，壽險業海外投資的動作將停滯，重心重回國內市場。

文章、圖片來源：工商時報